Ginnie Mae er et føderalt regeringsorgan støttet af den amerikanske regering, der opererer inden for realkreditmarkedet. Dets mission er at gøre boliger overkommelige og tilgængelige for millioner af husstande, der tilhører de mest udsatte klasser i landet og med færre ressourcer. Samtidig giver det likviditet til realkreditmarkedet.
Det opfylder dette mål ved at bakke realkreditobligationer (MBS), hvis underliggende er prioritetslån, der hovedsageligt er garanteret af to agenturer fra den føderale regering, opfylder visse krav og udsteder en række specifikke långivere. Disse er Federal Housing Administration (FHA) og Department of Veterans Affairs (VA).
Långivere udsteder derefter MBS, hvis underliggende er disse prioritetslån, og Ginnie Mae understøtter rettidig betaling af renter og hovedstol på obligationerne til sine investorer. Disse MBS betragtes som en af de sikreste investeringer, uanset tidspunktet for den økonomiske cyklus.
Selvom hun er kendt som Ginnie Mae, er hendes fulde navn Government National Mortgage Association (GNMA).
Hvordan fungerer Ginnie Mae?
Ginnie Mae arbejder hånd i hånd med den private sektor for at imødekomme behovene hos ugunstigt stillede grupper af den amerikanske befolkning.Det fungerer som sikkerhed for MBS-obligationer, hvis bagvedliggende er disse prioritetslån.
Dette giver långivere af disse kreditter mulighed for at få bedre priser, da disse lån betragtes som risikofrie aktiver takket være det.
GNMA stammer ikke, køber eller sælger pant og udsteder ikke MBS. Det garanterer snarere betaling af de strømme, der stammer fra MBS. Hvis långivere ikke betaler, overfører Ginnie Mae pengene fra tabet til securitisationsenheden, så den kan opfylde sine betalingsforpligtelser over for investorerne i MBS-obligationer.
På dette marked sælger og køber långivere og investorer disse lån for at opnå rentabilitet fra dem. Takket være dette marked kan långivere tjene et overskud af likviditet og indkomst til finansiering af nye lån eller nye operationer. Lad os huske på, at det tager år at tilbagebetale og inddrive kapitalen, at de lån, som en finansiel institution har i balance. Derfor er det mere fordelagtigt for disse enheder at sælge disse lånepakker til investorer, der er interesserede i at købe dem.
Pass-trough er den kanalisering, der giver midler mulighed for at bevæge sig fra et sted til et andet gennem en mellemmand, der er den, der tager provisionen.
Securitisationsproces
Det er her, securitisering sker af private enheder, der samler kvalificerede købte pant (skal opfylde nedenstående kriterier) i aktivpuljer og udsteder MBS-obligationer. Disse enheder placerer derefter obligationerne til investorer på markedet.
Derfor er Ginnie Mae i det fjerde niveau med at absorbere tab, hvis de opstår. Som vi antydede i begyndelsen, er debitorens prioritetsgæld, den offentlige forsikring og udstederens ressourcer.
MBS lån og udsteder krav
Lån skal opfylde berettigelseskriterier relateret til:
- Minimum oprindelig indtastning.
- Begrænset LTV-forhold (lån / egenkapital).
- Maksimal størrelse.
- Minimum krævet dokumentation.
- Låntager købt forsikring.
Udsteder skal på deres side påvise overholdelse af kriterierne for støtteberettigelse relateret til den type lån, der skal samles til MBS-udstedelser. For eksempel skal den potentielle udsteder bekræfte, at de er en FHA-godkendt prioritetshaver og har været det i mindst de sidste tre år. Derudover andre aspekter såsom de følgende to:
- Økonomiske aspekter: regnskaber, kapital- og likviditetskrav, aktivkrav mv.
- Kvalitetskontrol: til oprindelse, tegning og service af realkreditlån.
Ginnie Mae build
MBS har en gennemgangsafskrivningsstruktur. Dette betyder, at investorer modtager tilsvarende renter, når låntagere afbetaler pant, hovedstol og renter. I virkeligheden er det, der sker, at alle afskrivninger på prioritetslånene akkumuleres for at foretage betaling af det akkumulerede månedligt til fonden. Fra dette beløb skal provisionen for garantien og servicen trækkes. Med andre ord vil de gebyrer, som fonden betaler, være mindre end satsen for poollån.
Hvad angår kuponen er det en vægtet gennemsnitskupon, der beregnes som det vejede gennemsnit af renten på lånene i puljen. Her skal det dog tages i betragtning, at investorer modtager renter på et faldende kapitalbeløb over tid, der stammer fra afskrivning på realkreditlån.
Med hensyn til puljens vægtede gennemsnitlige løbetid er dette gennemsnittet af løbetiderne for alle prioritetslån i gruppen, vægtet med den udestående hovedstol på hvert pant i puljen.
Tilknyttede risici
Investorer bør være opmærksomme på de risici, der er forbundet med at investere:
- Renterisiko: Når renten falder, accelereres antallet af forudbetalinger, når låntagere skynder sig at refinansiere, og som følge heraf mister långivere interesse, da det udestående hovedgrundlag reduceres.
- Risiko for forudbetaling: Det sker, når debitorerne helt eller delvis afskriver deres pant i forvejen, dvs. uden for den aftalte afskrivningsplan. I dette tilfælde stopper prioritetsgælderen med at betale renter på dette beløb, og derfor modtager MBS-investoren mindre renter. Det forudbetalte beløb opbevares i fonden indtil den tilsvarende dato, og derefter er obligationsejerne "pass-through".